中指研究院：核心城市土拍热度回升 土拍分化延续

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中指研究院发布的最新报告指出，2023年以来，在销售端市场情绪带动、土拍规则持续优化下，近期企业投资信心略有好转，核心城市及部分三四线城市土拍热度回升，民企拿地金额占比亦有提高。短期来看，政府或继续加大核心区优质地块供应力度，但土拍市场能否继续回温或企稳仍有赖于销售端恢复程度，土拍分化仍将延续。

3月23日，北京2023年首次拟出让清单中2宗地挂牌出让，其中昌平区朱辛庄0028地块竞争激烈，共吸引42家房企报价参拍，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块。在2月7-8日完成的2022年五批次土拍中，也有3宗地触顶。

2023年以来，杭州完成两次土拍，推出18宗地块全部成交，无流拍，两次集中土拍均有多宗地块竞拍至最高限价，竞拍至地价上限的占比均在六成以上，仅4宗底价成交。

2月，苏州进行2023年首批次土地出让，推出的11宗地亦无流拍，房企投资信心逐步修复，地价触顶占比近三成，但土拍热度较高地块更多位于核心板块，非核心板块或非优质项目均底价成交。

3月，南京开展首批次土拍，此次出让11宗地块，涉及2宗拆迁安置用地（均位于溧水区），9宗商住用地。最终，4宗触顶、3宗溢价、4宗底价成交。2022年南京集中土拍底价成交占比整体达79.8%，2022年四批次、五批次全部底价成交，土拍市场情绪偏低，2023年首次土拍表现较去年有一定改善。

据中指研究院统计，除了22城之外，长三角、珠三角基本面较好的三四线城市企业拿地信心也有修复迹象，扬州、台州、绍兴、金华、湖州核心区域地块企业竞争相对激烈，溢价率最高达到50%，地块竞拍轮次较高。

不过，中指研究院同时指出，市场压力较大的城市和板块土拍热度仍较低。如郑州、昆明、西安、南宁近期成交地块均底价出让，东营、菏泽、襄阳、常德、南充、岳阳、邢台等三四线城市住宅用地成交溢价率持续在低位。

值得注意的是，杭州2023年两次土拍中，企业参拍意愿均较高。据中指研究院统计，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达57.9%，较2022年提升8.8个百分点，民企参与度提高。究其原因，中指研究院认为，一方面在城市基本面较强的支撑下，房地产市场好转预期增强，企业拿地情绪较高；另一方面，受亚运会影响，企业拿地时间前置，年初的地块有望在亚运会之前入市。

与此同时，南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高。据中指研究院统计，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限，民企拿地金额占比达26.9%，较2022年提升17.2个百分点，且由伟星摇号获取的NO.2023G03地块楼面价为南京土拍史上次高水平。另外，三四线城市中，高溢价地块也多为民企摘取。

中指研究院认为，部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强，但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。

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